10万円リゾートから100万円マンションまで…粗大ゴミ化する負動産

KNNポール神田です!

もしかすると、これからは不動産は資産ではなくリスクのある負動産なのかもしれないと思いはじめてしまった…。

空き家問題の焦点は、古くなって打ち捨てられた住宅を、“粗大ゴミ”として、いかに行政がサポートして効率的に処分させるかということである。つまり、日本人が長年「貴重な資産」と認識していた不動産が、いまや家電製品や家具など一般の消費財と同じポジションになり下がってしまったことを意味している。

出典:100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに

長年、マイホームのローンを払ってきた人間としては、非常にショッキングなニュースだ。都心以外のマンションを不動産として所有するのは、もはやナンセンスどころか土地と建物の呪縛でしかないのかもしれない。日本において住宅が明らかに供給過剰に陥っているからだ。人口が都心部から郊外に流出するドーナツ化現象が逆転するように、都心部の外周から不動産相場が崩壊する“逆ドーナツ化現象”だ。

総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によれば、2013年の住宅全国総数6,063万戸のうち820万戸が空き家で、空き家率は13.5%と過去最高を更新。空き家率20%を超えるのも時間の問題。野村総合研究所の試算によれば、2003年と同じ住宅着工件数・減失件数が続いた場合、2040年(2015年から25年後)には空き家率が43%にも達する。日本の総人口は2008年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。2015年からは世帯数の減少も始まるとみられている。団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。

さらに、今のうちに販売しておきたいという人が増えれば増えるほど、不動産の投げ売り気運が高まり、不動産価格は下がる。最近は、不動産の個人間売買をサポートした販売仲介も増えてきた。かつての仲介は、「両手(売主からも借り主からも手数料収入)」だった業界だが、「片手」でさらに「消費税8%」のうちに…という心理も働く。

また、マンションは所有していても管理費・修繕積立金に固定資産税などのコストは当然かかる。戸建てにしても定期的な修繕費は必要だ。180万円の公団マンションの場合、管理費・修繕積立金だけで毎月約2万円かかることを考えれば、同種の部屋を家賃3~4万円で借りたほうがトクなのは間違いない空き部屋は年々増える一方だから、更新ごとに安い部屋に越していけば、それも可能だろう。頭金に500万円出し、さらに毎月10万円の住宅ローンを35年間払い続ける生活と比べて、どちらが豊かかイメージしてみてほしい。いくら「素晴らしい家」を手に入れても、可処分所得が低いカツカツの生活では、楽しさも半減するだろう。その分のお金で家族旅行でもしたほうが楽しいではないか。300万円の別荘を買って維持に苦労するより、一泊1万円の旅館に300泊したほうがお得なのではないだろうか。

まさしく、そのとおりだと思う。地方のマイホームをすでに売却し、賃貸生活で、「持つ物の不安から持たざる物の余裕」へと変化した。さらにシェアハウス暮らしとなると、家財や家電、家具、キッチン、リビングに至るまでシェアする感覚となるので所有欲はとことん薄れる。むしろ個人では買えないようなものも利用できる権利が持てる。クルマなどは、タクシーとレンタカーさえあればいい。クルマを所有していても乗車している時間は24時間のうち、3%にも満たないのだ。その間、海外のようにUberで稼げればよいが、日本では白タク扱いとなってしまうのでハイヤー業務となっている。

10万円でも売れない粗大ゴミ化するリゾートマンションの負動産

郊外マンションだけでなく、投資物件としてのリゾートマンションが暴落しているという。新潟の湯沢町にある「苗場スキー場」リゾートマンションなどは、数千万円のものが10万円で販売されているという。

数千万円のリゾートマンションが数十万円で売られる謎
数千万円のリゾートマンションが数十万円で売られる謎

バブルの絶頂期、スキー場に近くて温泉プール付きのこれらの物件は投資用としても人気を集め、数千万円で取引された。それがいまの売値は10万円単位だ。それでも売れない。バブルの終焉とともにスキー人口も縮小し、温泉街は寂れ、商店街はシャッター通りと化した。リゾートマンションは自然の中に建つため傷みが激しく、日常生活を送るには不便な造りだ。一番の問題は維持管理費で、毎年の固定資産税に加え、毎月管理費や修繕積立金などの共益費がかかる。ほとんどが滞納されたままなので、たとえ1円で落札しても、数百万円単位に膨らんだ滞納共益費の負債を落札者が承継、負担しなければならなくなる。逆に言えば、湯沢のリゾートマンションのオーナーはいったん購入したら最後、第三者に転売しない限り、負債から一生逃れることができない流動性が著しく劣る不動産は、いわゆる「負動産」だ。この言葉の名付け親で不動産コンサルタントの牧野知弘さんは「湯沢のような事例は、かなり早い時期に郊外型マンションでも現実になる」と予言する。空き家の増加は個人の負担を増やすだけに留まらない。日本は世界のどの国も経験したことのない急速な人口減少と高齢化に直面している。首都圏に居住している65歳以上の高齢者は約810万人。うち約230万人が団塊の世代を含めた65~69歳だ。彼らは日本の高度成長にともなって地方から首都圏に出て郊外に一戸建てや分譲マンションを取得し、リタイア後のいまは旅行やグルメを楽しみ消費を牽引している。だが、いずれ75歳以上の後期高齢者となり、自宅から高齢者用の介護や医療施設に移る第2のリタイアがやってくる。国立社会保障・人口問題研究所は高齢化の進展で日本の総世帯数は2020年の5305万世帯をピークにその後は減少に転じると推計している

出典:10万円でも売れない“負動産” ゴーストタウン化を招く「空き家予備軍」

まずは、法的に、固定資産税等の法律改正をおこなわないと、余りある不動産がさらに無意味になってしまうことだろう。またリゾートマンションのような場合、居住者がいないと近隣サービスも連鎖して、停滞してしまう。近隣サービスが郊外で停止してしまうと一気にゴーストタウン化が始まる。その前に、手を打たなければ、時代と共に全国的に、負動産化が加速してしまう。またリゾートマンションは、長期滞在用住宅でもないので、居住者とマンションとのマッチングを真剣に考える必要がある。

負債の押し付けである安価な販売型ではなく、短期間の管理委託による、ロングステイ・ビジネスなども考えられるだろう。オーナーは滞納している共益費などの足しになれば良いので、安価でも管理運営会社に委託するだろう。生活住居に制約のいらないプログラマーや、脱サラを検討するサラリーマン、ニートの社会出発地点、マンガ喫茶生活者、期間限定婚活シェアハウス、シングルマザー受給者など、居住者をつなぐための、いろいろな企画をうちだしていかなければならないと思う。

極端な話、国が地域の整備事業として、考えれば、生活保護受給者をまとめ、就労支援センターや病院などもリゾートで併設すると、サービスと福祉の効率化と集中が考えられる。そして、制度面をリゾート特区化すれば、そのほうが結果として、税負担は安くなるだろう。

まずは、人が居住しないことには、不動産は負動産化することは目に見えている。そして、将来の負動産化を恐れて消費が途絶えることがないように、いまから、不動産産業の底ざさえも必要だろう。